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5.3 房地产销售环节调节收入

时间:2022-12-16     

5.3 房地产销售环节调节收入

案例背景

甲房地产开发公司(简称甲公司)开发建造的某房地产项目为普通标准住宅,销售取得不含税收入为3000万元,根据税法规定允许扣除的项目金额为2480万元

问题:如何合理降低土地增值税税负?

案例分析

增值率测算表

金额(万元)

不含税收入(A)

3000

扣除项目金额(B)

2480

增值额(C=A—B)

3000-2480=520

增值率(C/BX100%)

520-2480×100%=20.97%

 

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值率

税率(%)

速算扣除系数(%)

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%至100%的部分

40

5

3

超过100%至200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

 

该项目应当按照30%的税率缴纳土地增值税。土地增值税=520×30%=156(万元)

筹划方案

甲公司可以适当降低不含税售价24万元,将原本3000万元的售价降低至2976万元。

 

增值率测算表

项目

金额(万元)

不含税收入(A)

2976

扣除项目金额(B)

2480

增值额(C=A-B)

2976-2480=496

增值率(C/B×100%)

496+2480×100%= 20%

 

根据土地增值税税收优惠政策,甲公司无须缴纳土地增值税。

甲公司增加税前利润=156-24=132(万元)

法律依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,有下列情形之一的,免征土地增值税:

①纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

③因城市实施规划、国家推设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

④对企票业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

案例总结

本案例是利用临界值进行税务筹划的典型案例,如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%~30%这个区间,就可以通过适当控制出售价格来源免缴纳土地增值税。当然,价值的控制要有限度。实务中,企业要在相关交易部门确定的底价之上进行筹划。

 


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