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5.7 变更合同筹划房产税

时间:2023-01-04     

5.7 变更合同筹划房产税

案例背景

甲公司有一处空置的办公楼拟对外出租,与乙公司签订了房屋租赁合同,约定该办公楼每年不含税租金为1000万元;另外,甲公司对于该处办公楼需要每年向丙公司支付200万元(不含增值税)物业管理费,丙公司向甲公司提供增值税专用发票用于抵扣。

问题:如何合理降低甲公司税负?

案例分析

甲公司将办公楼对外出租,应按“不动产租赁”缴纳增值税,税率为9%。

甲公司应缴纳增值税=1000×9%-200×6%=78(万元)

甲公司应缴纳附加税=78×(7%+3%+2%)=9.36(万元)

甲公司将办公楼对外出租,应从租计征房产税,税率为12%。

甲公司应缴纳房产税=1000×12%=120(万元)

甲公司将办公楼对外出租,签订的租赁合同应按“租赁合同”缴纳印花税,税率为1‰。

甲公司应缴纳印花税=1000×1‰=1(万元)

甲公司合计缴纳税金=78+9.36+120+1=208.36(万元)

筹划方案

甲公司和乙公司签订办公楼租赁合同时,可以将合同约定改为:办公楼每年不含税租金为800万元,另支付丙公司物业管理费200万元(不含增值税),由甲公司代为收取。物业管理费不需要作为印花税和房产税的计税依据。

甲公司应缴纳增值税=800×9%=72(万元)

甲公司应缴纳附加税=72×(7%+3%+2%)=8.64(万元)

甲公司应缴纳房产税=800×12%=96(万元)

甲公司应缴纳印花税=800×1‰=0.8(万元)

甲公司合计缴纳税金=72+8.64+96+0.8=177.44(万元)

甲公司节税=208.36-177.44=30.92(万元)

法律依据

1)根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

2)根据《中华人民共和国印花税法》,租赁合同按租金的1‰缴纳印花税。

案例总结

通过合同中不同的约定方式,将可以不计入计税依据的收入分开列示,以降低各项税款的计税依据,从而达到节税的目的。

 


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