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5.2 购房改为合作建房

时间:2022-12-12     

5.2 购房改为合作建房

案例背景

某服装贸易公司预计购置一幢房屋作为办公楼使用,该房屋由甲房地产开发公司承建,建成后预计不含税售价为5000万元,根据税法规定扣除项目金额合计为3000万元。

问题:如何合理降低土地增值税税负?

案例分析

增值率测算表

   

金额(万元)


不含税收入(A)

5000

扣除项目金额(B)

3000

增值额(C=A—B)

5000-3000=2000

增值率(C/B×100%)

2000÷3000×100%=66.67%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

 值率

税率(%)

速算扣除系数(%)


1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%至100%的部分

40

5

3

超过100%至200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

 

该项目应当按照40%的税率缴纳土地增值税。

土地增值税=2000×40%-3000×5%=650(万元)

甲公司税前利润=5000-3000-650=1350(万元)

筹划方案

根据税法规定,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。

该服装贸易公司可以与甲公司达成协议,由甲公司购置土地,该服装贸易公司出资4500万元,双方合作建房。协议约定,建成后该服装贸易公司与甲公司对建筑面积的占比为9 ∶1,双方均作为办公使用。该项目可扣除项目金额为3000万元。建成后一段时间,甲公司可以将10%的办公用地出租给服装贸易公司,租金每年10万元,假设租期30年。

根据土地增值税政策的规定,甲公司无须缴纳土地增值税。

甲公司增加税前利润=4500-3000+300-1350=450(万元)

该服装贸易公司减少支出=5000-4500-300=200(万元)

法律依据

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号),关于合作建房的征免税问题,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。

案例总结

改变交易模式,将原本的购房模式改为合作建房模式,以达到“双赢”的目的。


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